Решение арбитражного суда о признании незаконным отказа в предоставлении в собственность арендуемого нежилого помещения, обязании администрации предоставить в собственность нежилое помещение и заключить договор купли-продажи

Арбитражный суд Московской области

Проспект Академика Сахарова, дом 18, г. Москва, 107996

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

г. Москва                                                                                     «29» декабря 2010 г.

Резолютивная часть решения объявлена 22 декабря 2010 г.

Решение изготовлено в полном объеме 29 декабря 2010 г.

Арбитражный суд Московской области в составе судьи

При ведении протокола секретарем судебного заседания

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению ООО

к Комитету имущественных и земельных отношений г. Подольска, Администрации города

Подольска Московской области о признании незаконным отказа и обязании произвести определенные действия,

при участии в заседании:

от заявителя: Кизимов Д.Ю., доверенность от ДД.ММ.ГГГГ,

от заинтересованного лица: Администрация – А., доверенность от ДД.ММ.ГГГГ

КУИ – А., доверенность от ДД.ММ.ГГГГ,

установил:

ООО (далее – заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Комитету имущественных и земельных отношений г. Подольска, Администрации города Подольска Московской области (далее – заинтересованные лица) со следующими требованиями:

1. Признать незаконным отказ Администрации г. Подольска Московской области от ДД.ММ.ГГГГ № в предоставлении в собственность арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: Московская область.

2. Обязать Администрацию г. Подольска Московской области предоставить заявителю в собственность указанное нежилое помещение.

3. Обязать Комитет имущественных и земельных отношений г. Подольска заключить с ООО договор купли-продажи арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: Московская область.

В обоснование заявленных требований заявитель указал, что пользуется арендованным имуществом по договору аренды более 4 лет, что соответствует условиям Закона № 159-ФЗ.

Комитет имущественных и земельных отношений Администрации города Подольска просил в удовлетворении заявленных требований отказать. В отзыве указал, что ООО не соответствует требованиям ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ и не обладает преимущественным правом приобретения в собственность арендуемого имущества, так как договор аренды был зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ., т.е. менее чем за два года до вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ.

Стороны изложили свои доводы, представили дополнительные доказательства, Администрация представила в дело отчет об оценке заявленного к выкупу имущества. Заявитель заявил ходатайство о назначении экспертизы по проведению оценки вышеуказанного имущества, поскольку по его данным его стоимость существенно завышена. Ходатайство рассмотрено и отклонено, поскольку данное ходатайство выходит за рамки заявленных требований, вынесено протокольное определение. Объявлен перерыв до ДД.ММ.ГГГГ.

После перерыва дело продолжено. Заявитель устно уточнил требования, просил предоставить указанное имущество в рассрочку на 3 года. Представитель заинтересованных лиц не возражал по удовлетворению уточненных требований. Уточнения приняты судом.

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд пришел к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В порядке ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием (п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, — на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Между Комитетом имущественных отношений Администрации г. Подольска (арендодатель) и ООО (арендатор) заключен договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ., предметом которого является аренда нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности г. Подольска, расположенного по адресу: Московская область, Указанное помещение состоит из помещения № 1, комната 1, помещения № 2, комната 1, помещения № 3, комнаты 1 -2, помещения № 4, комната 1, расположенных на первом этаже.

В соответствии с п. 2.1 Договора срок аренды нежилого помещения определяется с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ.

Между арендодателем и арендатором составлен акт приема-передачи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из протокола № от ДД.ММ.ГГГГ Заседания Координационного совета в области развития малого и среднего предпринимательства в городе Подольске по вопросам отчуждения муниципального имущества, арендуемого субъектами малого и среднего бизнеса ООО относится к категории субъектов малого предпринимательства, установленным ст. 4 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ».

В соответствии со ст. 9 Закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее — заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее — заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В письме от ДД.ММ.ГГГГ Комитет имущественных и земельных отношений Администрации города Подольска в ответ на письмо ООО от ДД.ММ.ГГГГ о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения сообщило, что договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ был зарегистрирован УФРС по МО ДД.ММ.ГГГГ и считается заключенным с даты государственной регистрации, в связи с чем, ООО не соответствует требованиям п. 1 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ и не обладает преимущественным правом приобретения в собственность нежилого помещения общей площадью, расположенного по адресу: Московская область.

В соответствии с ч. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» судам необходимо иметь в виду, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ).

Нахождение имущества во временном владении (или) пользовании непрерывно в течение двух и более лет связано с наличием зарегистрированного в установленном законом порядке договора аренды, а не с моментом его государственной регистрации.

Таким образом, для целей применения Федерального закона от 22.07.2008г. № 159 – ФЗ дата регистрации не может иметь самостоятельного правового значения при исчислении, установленного в нем срока.

Указанный подход соответствует смыслу 159- ФЗ, целью принятии которого является оказание адресной государственной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них преференций в приватизации арендуемых ими объектов недвижимости.

Пункт 6 Информационного письма предусматривает, что согласно статье 3 Закона для возникновения права на приобретение арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.

Согласно п. 7 Информационного письма определяя срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, указанный в статье 3 Закона, суды должны исходить из того, что в названный срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (например, перенаем), а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства.

На основании изложенного, арбитражный суд установил, что ООО владеет и пользуется арендованным имуществом непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ на момент подачи заявления ООО о реализации преимущественного права зарегистрирован в установленном законом порядке, следовательно, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества.

Следовательно, ООО удовлетворяет требованиям ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии со ст. 5 Закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку.

Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации.

Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

В соответствии со ст. 3 Закона Московской области от 17.10.2008 N 145/2008-ОЗ «О порядке реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Московской области или муниципальной собственности муниципальных образований Московской области» оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Московской области или муниципальной собственности муниципальных районов, городских округов, городских и сельских поселений Московской области, приобретаемого арендатором в порядке, установленном Федеральным законом, по выбору арендатора может производиться в рассрочку. Предельный срок рассрочки оплаты не может превышать трех лет.

При указанных обстоятельствах, заявленные требования подлежат удовлетворению. Заявителю предоставляется рассрочка оплаты на 2 года.

Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (ч. 2 ст. 201 АПКРФ).

Руководствуясь ст. ст. 167-170, 176, 180, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московской области

РЕШИЛ:

Заявленные требования удовлетворить.

Признать незаконным отказ Администрации г. Подольска Московской области от ДД.ММ.ГГГГ за № в предоставлении ООО в собственность арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: Московская область.

Обязать Администрацию г. Подольска Московской области предоставить заявителю в собственность указанное нежилое помещение согласно Отчета об оценке Объекта оценки за № с рассрочкой платежа сроком на 2 года.

Обязать Комитет имущественных и земельных отношений г. Подольска заключить с ООО договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Московская область, с рассрочкой платежа сроком на 2 года.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в установленном законом порядке.

 

Copy Protected by Chetan's WP-Copyprotect.